[부동산]등기부등본 보는 법

전‧월세 계약 전 확인 필수! 등기부등본 보는 법

등기부등본이란 등기와 관련된 원본을 등사하여 작성한 문서이다. 등기란, 국가 기관이 법정 절차에 따라 등기부에 부동산에 관한 일정한 권리관계를 적는 일입니다. 이에 따라 등기는 부동산에 관한 권리 변동 요건이 됩니다. 부동산의 경우, 내역을 살펴보지 않으면 소유 여부가 분명하게 드러나지 않기 때문에 등기부를 이용해서 관리하도록 하고 있습니다.

등기부등본은 온라인, 오프라인에서 국가기관에 수수료를 납부하면 누구든지 열람 및 발급이 가능합니다. 부동산 등기부등본(법인 X)은 세무서 외에도 가까운 구청, 주민센터, 인터넷 등기소 등 무인발급기가 설치된 곳에서 발급받으실 수도 있습니다.

http://www.iros.go.kr/XecureObject/installAnySign.jsp

인터넷등기소

등기부등본의 구성

부동산 등기부에는 토지등기부와 건물등기부가 있습니다. 표제부, 갑구, 을구 등의 항목으로 구분하여 각 항목에 정확한 내용이 기재되어 있는데요. 표제부에는 부동산의 소재지와 현황이 나와 있고, 갑구에는 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등 소유권 및 소유권 관련 권리관계가 있습니다. 을구에는 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등 소유권 이외의 권리관계를 표시합니다.

가장 많이 접하게 되는 건물부동산등기부를 기준으로 보면, 아파트는 집합건물로 표기됩니다. 집합건물의 표제부는 다시 1동 건물에 대한 표시, 대지권의 목적인 토지에 대한 표시, 전유부분 건물의 표시, 대지권의 표시로 나눠집니다.

 

표제부

① 1동 건물의 표시에 대한 표제부
집합건물 1동 건물의 표시입니다. 등기한 순서, 접수날짜가 나오고, 건물의 위치, 명칭, 번호 등이 표시됩니다. 건물의 구조, 층수, 용도, 면적 등도 나옵니다. 이때, 건물의 종류를 꼭 확인해 보셔야 합니다.

② 대지권의 목적인 토지의 표시에 대한 표제부
대지권의 목적인 토지에 대한 표시입니다. 소재지 지번을 비롯해 대지, 공장용지, 학교용지, 도로, 하천, 공원 등의 지목, 면적 등이 나옵니다.

③ 전유부분의 건물의 표시
집합건물에 속한 한 세대에 대한 건물의 표시로 층과 호수 등이 나오고 건물 내역에 면적 등이 나옵니다. 여기에 나오는 면적은 전용면적으로 통상 공급면적 혹은 분양면적보다 적습니다.

④ 대지권의 표시
집합건물이 속한 대지 중 해당 전유 세대의 지분에 해당하는 토지에 대한 표시로, 대지권 종류란에는 대지권의 대상이 되는 권리를 표시합니다. 소유권 대지권이 일반적입니다. 대지권 비율은 1동 건물에 속한 토지 중 해당 전유부분이 차지하는 지분 비율을 표시합니다. 예를 들어 건물이 차지한 땅이 100평인데 지분이 1/4이라면 이 집 몫의 땅은 25평이라는 뜻입니다. 

 

갑구 

갑구에는 소유권과 관계있는 사항이 기록되어 있습니다. 순위번호, 등기목적, 접수일, 등기한 이유, 권리자 등이 나옵니다. 마지막 부분에서 현재 부동산 주인이 누구인지 확인할 수 있습니다. 
토지나 건물을 공유할 수도 있는데, 단독 소유면 ‘소유자’, 공동 소유면 ‘공유자’라고 나오고 지분을 표시합니다. 부동산 거래 시, 소유자가 누구인지 확인하는 것은 가장 기본적인 확인사항입니다. 갑구에 가등기, 가처분, 예고등기, 가압류, 압류, 경매 등 다른 등기가 있다면 소유권에 관한 분쟁의 소지가 있을 수 있으니 꼭 확인해야 합니다. 
등기 순서가 권리의 우선순위로 표시되고요. 소유권 변동이 자주 발생했거나 상속받은 경우, 등기부상의 소유자라고 하더라도 나중에 다툼이 있을 수도 있음으로 각별히 주의해야 합니다.

을구

을구에는 소유권 이외의 권리가 기록되어 있습니다. 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등의 권리가 표시됩니다. 전세 계약을 체결할 때 꼭 확인해 보셔야 하는 부분이기도 해요. 가장 주의해서 살펴봐야 할 것은 근저당, 즉 융자가 있는 경우입니다. 
예를 들어, 부동산 등기부등본의 을구란에 근저당권자로 OO 회사가 채권최고액 1억 2천만 원을 설정하였다면, 실제 채권액은 약 1억 원으로 정도라고 보시면 됩니다. 채권최고액은 통상 실제 채권액의 120~130%를 설정하거든요. 
근저당이 설정되어 있다면 제3자 혹은 근저당권자의 부동산 경매 시 낙찰 예상 금액을 따져서 전세 계약을 체결하여도 안전한지 확인해 볼 필요가 있습니다. 채권최고액과 전세금을 합한 금액이 경매 시 낙찰 예상 금액보다 적어야 안전합니다. 

 

등기부등본

부동산매매계약 및 임대차계약 체결 시 유의할 점

부동산 거래의 가장 기본적인 사항은 등기부등본을 열람, 발급하는 것입니다. 부동산 등기부등본은 대법원 인터넷등기소를 통해서 쉽게 열람·발급할 수 있는데요. 부동산에서 계약하면 기본적으로 확인하는 부분이긴 하지만, 번거롭더라도 직접 본인이 발급을 받고 기간이 지난 것은 폐기하는 것이 바람직합니다. 소유권 이전이 잔금과 동시에 바로 가능한지도 확인해야 할 사항이고요.
집합건물은 등기부등본을 보고 한눈에 파악할 수 있고, 단독주택일 경우에는 건물등기부등본 외에 토지등기부등본도 같이 발급을 받아야 합니다. 부동산 매매 계약을 한다면 계약을 체결하기 전에 등기부등본을 확인하고 중도금 납부할 때도 확인하여야 하며, 잔금 납부일 당일에도 다시 한번 발급받아 확인하여야 합니다. 

갑구에 가등기, 신탁, 압류, 가압류, 경매개시결정, 임차권등기명령등이 있다면 위험합니다.

가등기는 집이 법적으로 다른 사람에게 넘어갈 예정이라 집주인이 바뀔 수 있다는 의미입니다.

신탁은 집주인이 형식적인 부동산 소유권을 신탁회사에 넘긴 후 대출을 받았다 거라 이때 신탁회사의 동의 없이 계약했다가 집이 경매나 공매로 넘어가면 보증금을 돌려받는 순위가 밀릴 수 있습니다.

압류&가압류는 집주인이 갚아야 할 돈을  갚지 않아서 돈을 빌려준 사람이나 법인이 돈 대신 이 집으로 돌려받겠다고 신청하면 등기부등본에 '압류' 또는 '가압류'가 찍힙니다.

경매개시결정은 집주인이 돈을 못 갚은 나머지, 집에 대한 경매가 진행된고 있다는 뜻입니다.

임차권등기명령은 앞서 집을 빌린 세입자가 집주인에게 보증금을 돌려받지 못한 사레가 있다는 뜻입니다.

을구에 '근저당권 설정'이라고 적어 있다면 집주인이 돈을 빌려 섰다는 뜻으로 오른쪽에 '채권최고액'을  확인해봐야 합니다. 보통 채권최고액은 대출금액의 120~130%를 뜻하는데요. 전문가들은 빌린 돈(융자)와 보증금을 합친 금액이 집 시세의 70% 미만일 때 안전하다고 봐요. 그렇다고 아주 안전하다고 볼 수는 없어요.

등기된 권리 순위 

각 등기는 등기한 순서대로 순위번호를 기재하고, 같은 구에서 순위번호에 의하여 등기의 우열이 가려집니다. 부기등기의 순위는 주등기의 순위에 의합니다. 갑구와 을구 사이의 등기순위는 접수 일자와 접수 번호에 의하여 그 우열을 가리게 됩니다. 임대차 계약할 때, 임차인이 주택의 점유와 전입신고, 확정일자를 받아 놓았다면 대항력이 생겨 제3자에게도 권리를 주장할 수 있습니다.