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전세사기는 더 이상 남의 일이 아닙니다. 소중한 보증금을 지키기 위해, 사전 확인과 예방이 필수입니다.
▶ 신탁 방식이란?
보통 대출을 받을 때 은행에서 주택에 근저당을 설정하는데요. 아예 소유권을 신탁회사에 넘겨서 대출받는 방법도 있어요. 이를 '담보신탁'이라고 해요. 이때 주택의 소유권만 신탁회사에 넘기는 게 아니라, 그 집에 대한 매매나 임대같은 대부분의 권리도 신탁회사에 맡겨요. 이 상태에서 대출금을 못 갚으면, 은행이 주택 소유권을 갖고 있는 신탁회사에 요청해 집을 처분하고 대출금을 회수하는 거예요.
신탁계약상 임대차 계약을 체결할 수 있는 권리도 신탁회사에 넘겼다면, 원래 집주인이 마음대로 세입자를 들일 수 없어요. 그러려면 신탁회사의 승인을 받거나 신탁회사와 임대차계약을 체결해야 해요. 그리고 은행 동의서도 받아야 해요.
단, 동의서를 받는다고 전세 보증금 반환 위험이 완전히 사라지는 건 아니에요. 신탁회사와 은행이 보증금 반환책임을 지지 않는다고 명시하면 원래 집주인에게 받는 수밖에 없어요.
▶ 전세사기 사건
신탁등기가 된 오피스텔의 원래 주인과 임대차 계약을 체결한 사건이예요. 신탁회사와 은행의 동의서 없이요. 보증금을 돌려받기는커녕, 당장 내쫓기게 생겼어요. 부동산 중개업소도 사기에 가담한 것으로 보여요. 피해자가 계약 당시 문제가 없다는 설명을 들었고, 조작된 동의서를 받았다고 하거든요. 위조된 동의서였던 거예요.
부동산 중개인이 이런 사실을 제대로 알리지 않으면 손해 배상을 해야한다는 판례도 있지만, 작정하고 속였으니 당하게 된 거예요. 사실상 권한이 없는 사람이 임대차 계약을 체결한 것이라 대항력도 없어서 은행이 요구하면 집을 비워야해요.
▶ 전세사기 피할 수 있는 방법
등기부 등본상 '신탁'이라는 말이 있으면, 반드시 등기소에서 신탁원부를 떼어봐야 해요. 신탁원부에는 임대차계약 관련 사항도 자세히 나와 있어요. 해석하기 어렵다면 신탁원부에 명시된 담당 직원에게 직접 연락해서 임대차계약의 권한이 누구에게 있는지, 은행에 대출은 얼마나 있는지를 확인하고 계약여부를 결정하는 게 좋아요. 전세보증보험 가입이 가능한지도 살펴봐야 하고요. 사기수법이 날로 정교해지고 있습니다. 또 다양한 수법이 등장하고 있으니, 계약 전 철저한 확인과 주의가 필요합니다.