부동산 대출 제대로 알기

△ 기본 개념

• LTV(주택담보대출비율) : 집을 담보로 대출할 때 집값 대비 얼마까지 빌릴 수 있는지를 LTV라고 불러요.
• DSR(총부채원리금상환비율) : 나의 연 소득 대비 내가 매년 갚아야 하는 원금과 이자의 비율이에요.
• DTI(총부채상환비율) : DSR과 같은 개념이에요. 단, 주택담보대출만 원금과 이자를 모두 치고, 다른 대출은 이자만 계산해요.

 

여기에 더해 스트레스 DSR을 고려해야 해요. 쉽게 말해, 미래에 금리가 오를 것을 미리 반영해서 DSR을 계산하는 거예요. 아무래도 대출 한도가 줄어들 수밖에 없어요. 주택담보대출은 이미 2024년 9월부터 2금융권 대출까지 스트레스 DSR이 적용된 상태예요.

 

부동산 대출 제대로 알기

△ 어떻게 적용되는지?

LTV, DSR, DRI 3가지 규제는 주택 소유 여부, 주택 위치 등에 따라 다르게 적용돼요.
이때 주택 위치는 사려는 집이 규제지역에 있는지예요. 정부가 집값을 안정시키기 위해 특별 관리 지역을 정해놨거든요. 투기지역, 투기과열지구, 조정대상지역으로 나누어지는데요. 현재는 서울시 강남구, 서초구, 송파구, 용산구만 투기지역 및 투기과열지구로 지정된 상태예요.

 

• LTV(주택담보대출비율) 
    • 무주택자, 1주택자 : 비규제지역 70%, 규제지역 50%까지
    • 다주택자 : 비규제지역 60%, 규제지역 30%까지
    • 단, 생애 최초 주택 구매자라면 지역, 가격과 상관없이 LTV가 80%까지 적용되고, 최대 6억원까지 대출받을 수 있어요.
• DSR(총부채원리금상환비율) : 총대출액이 1억원을 넘으면 40%를 넘을 수 없어요.
• DTI(총부채상환비율) 
    • 규제지역 : 40%
    • 조정대상지역 : 50%
    • 단, 생애 최초 주택 구매자와 서민 등 실수요자는 지역과 상관없이 60%가 적용.

 

※ 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율)3단계는 2025년 7월 1일부터 시행될 예정입니다. 이 단계에서는 대출 심사 시 금리 상승 위험을 반영한 '스트레스 금리'를 100% 적용하여 차주의 상환 능력을 더욱 엄격하게 평가합니다. 이로 인해 대출 한도가 감소할 것으로 예상됩니다. 

예를 들어, 연 소득 1억 원인 차주가 변동금리로 주택담보대출(30년 만기, 분할상환, 금리 연 4.5% 가정)을 받을 경우, 스트레스 DSR 적용 전에는 최대 6억 5,800만 원까지 대출이 가능했으나, 3단계 시행 후에는 5억 5,600만 원으로 약 1억 200만 원이 감소합니다. 

스트레스 DSR 3단계는 은행권뿐만 아니라 제2금융권의 주택담보대출, 신용대출, 기타 대출에도 적용될 예정입니다. 이러한 규제 강화로 인해 대출을 계획 중인 분들은 미리 대비하시는 것이 좋습니다.