상속주택 특례

상속주택 특례란?
부모로부터 주택을 상속받아 다주택자가 된 경우, 상속주택을 주택 수에서 제외하여 양도소득세 부담을 덜어주는 제도로납세자의 양도세 부담을 덜어주기 위한 목적으로 한다. 상속주택 특례는 한 채의 상속주택에만 적용 가능하다.(소득세법 시행령)

1. 상속주택 특례 적용 요건

(1) 대상: 1주택자가 상속으로 인해 2주택 이상을 보유하게 된 경우.
(2) 포함 주택: 일반 주택뿐만 아니라 조합원 입주권 및 분양권도 완공 후 취득한 주택이라면 포함.
(3) 비과세 요건
 ① 상속주택은 매각 시기와 관계없이 혜택을 받을 수 있음.
 ② 2년 이상 보유(취득 당시 조정 대상 내 주택은 2년 이상 거주) 해야 하고, 주택 가격이 12억 원 이하이어야 함.

2. 상속주택 특례 적용 우선순위

피상속인이 여러 주택을 소유한 경우, 어떤 주택에 특례를 적용할지는 아래의 우선순위에 따라 결정.

(1) 피상속인이 가장 오랜 기간 보유한 주택.
(2) 피상속인이 거주 기간이 더 긴 주택.
(3) 피상속인이 상속 개시 당시 거주한 주택.
(4) 기준 시가가 높은 주택.
(5) 위 조건이 모두 같을 경우 상속인이 선택한 주택.

(*상속인끼리 어떤 주택을 상속 특례 대상으로 할지 마음대로 정할 수 있다고 생각하는 경우가 많은데 법령은 우선순위를 엄격하게 정하고 있다)

3. 상속주택 매각 시 유의점

상속주택 특례를 적용받을 때 보유 주택 중 어떤 집을 팔아야 세금을 아낄 수 있을지 꼼꼼히 따져봐야 한다.

(1) 6개월 이내 매각 시 양도세 면제
    상속받은 주택을 상속개시일 기준 6개월 내 매각하면 양도가액과 취득가액이 같아져 양도소득세가 0원이 됨.

   ( * 양도세는 양도가액과 취득가액의 차이를 바탕으로 매겨지는데, 상속을 통해 받은 재산은 ‘상속개시일 전후 6개월 내  시가’로 평가.)
(2) 기존 주택 매각

    기존 주택 대신 상속받은 집을 먼저 팔면 상속주택 특례를 적용받을 수 없다. 상속받은 집이 아닌 기존 집을 매각해야 상속주택 특례를 적용받을 수 있음.