미국 주거용 부동산 리츠

부동산은 원래 자금 규모가 커야만 가능한 투자 영역이었으나 이제는 리츠투자 등을 통해서 소액 투자도 일반화되었다. 
그래서 인플레이션 시대에 안정적인 수익을 가져다 주기에 각광을 받고 있는 리츠 투자 및 미국 부동산 ETF 세금 및 투자방법에 대해서 알아보려고 한다. 이처럼 해외주식 시장에 상장된 리츠와 미국 ETF투자는 글로벌 투자가에겐 이미 익숙한 투자 방법이다.  가장 거래가 활발한 미국은 세계 리츠 시장의 60~70% 정도 비중을 차지하는데 규모가 큰 만큼 종목도 다양하고 거래량도 풍부해서 포트폴리오를 구성하기에 좋다.

경기변동에 민감한 상업용 부동산 섹터가  코로나 팬데믹 이후 상업용 부동산은 큰 폭의 자산가치 하락을 겪은데다가, 원격근무 트렌드로 인해 엔데믹 시기에도 사무실 복귀가 생각보다 적다는 통계가 많아 안정적인 미국 주거용 부동산 리츠에 대해 살펴보도록 하겠습니다.
※ 리츠는 부동산 투자를 전문으로 하는 뮤추얼 펀드

※ 부동산투자신탁 Real EstateInvestment Trust의 약자

 

1. 배당주로의 매력

국가별로 차이는 있지만 다른 투자 종목에 비해 배당률도 높은 편이다. 캐나다나 싱가포르 리츠가 연 6~7% 수준으로 높은 편이고 미국 리츠는 연 5% 정도, 일본 리츠는 약간 더 낮은 수준이다. 배당금은 매분기 또는 매월 받게 되는데 미국 리츠는 매 분기마다 배당금이 나오는 편이다. 리츠가 일반 기업보다 배당률이 높은 이유는 법적 요건을 유지하기 위해 이익의 90% 이상을 배당금으로 지급하기 때문이다. 해외 상장 리츠에 투자해 배당금을 받으면 해당 국가의 통화로 유지해도 되고 원화로 환전해도 된다. 물론 리츠 재투자를 통해 복리 효과를 누릴 수도 있다. 해외 상장 리츠는 정기적인 배당금이 변동성을 완화해 주기 때문에 장기적으로 투자하면 안정적인 수익을 기대할 수 있다.

 

2. 리츠 관련 미국 ETF 세금

배당금에 대해서는 15.4%의 배당소득세를 부과하며 금융소득종합과세 과표에 합산한다. 해외 상장 리츠에 투자하는 방법은 해외주식을 매매하는 것과 동일하다. 리츠 매매를 통한 차익이 생기면 연간 250만 원을 공제한 나머지 금액에 대해서 양도소득세 22%만 내면 된다.  또한 매매차익은 금융소득종합과세 과표에 합산하지 않는다. 따라서 환율이 오르거나 리츠 가격이 올라 매매차익이 아무리 많이 생겨도 ETF 세금 부담은 22%뿐이다. (매매차익에 대한 세금 부담은 22%)

 

3. 미국 주거용 리츠

종목명	티커	배당률	시총(USD mn)	배당기준(월)
아발론 베이 커뮤니티 (AvalonBay Communities)	AVB	3.44 %	26,251	3,6,9,12
에퀴티 레지덴셜 (Equity Residential)	EQR	3.79 %	24,789	1,3,6,9
인비테이션 홈스 (Invitation Homes)	INVH	2.53 %	21,272	2,5,8,11
에섹스 프로퍼티 트러스트(Essex Property Trust)	ESS	3.56 %	15,656	3,6,9,12
미드아메리카 아파트 커뮤니티(Mid-America Apartment Communities)	MAA	3.22 %	16,943	1,4,7,10
선 커뮤니티즈(Sun Communities)	SUI	2.06 %	15,921	3,6,9,12
유디알(UDR Inc)	UDR	3.75 %	13,189	1,4,7,10
캠든 프로퍼티 트러스트(Camden Property Trust)	CPT	2.95 %	11,623	3,6,9,12
에퀴티 라이프스타일 프러퍼티스(Equity Lifestyle Property)	ELS	2.35 %	12,948	3,6,9,12
아메리칸 홈스 포 렌트(America Homes 4 Rent REIT Class A)	AMH	1.97 %	13,202	3,6,9,12

 

주거용 리츠의 배당률은 다른 리츠 섹터들에 비해 높은 편은 아니지만 오랜 기간 동안 배당을 꾸준히 늘려 온 종목들이 많습니다. 위 표에서 정리한 대부분의 기업들이 이번 코로나19 사태에도 배당을 삭감하지 않았으며, 오히려 배당을 올려서 지급하고 있습니다. 시총이 높은  아발론 베이 커뮤니티(AVB), 에퀴티 레지덴셜(EQR), 인비테이션 홈스(INVH), 에섹스 프로퍼티 트러스트(ESS), 미드아메리카 아파트 커뮤니티(MAA)가 국내 투자자들에게 잘 알려져 있는 종목들입니다. 표에 정리한 10개의 종목들 모두 1년에 4번 배당을 지급하는 분기배당을 시행하고 있습니다. 미국 주거용 리츠 10 종목의 배당 정보를 공유해 보았는데요, 개인적으로 많은 기대를 하고 있는 섹터들 중 하나라 관심 갖고 지켜보는 중입니다. 이 포스팅은 결코 미국 리츠 투자를 권유하는 글이 아님을 강조드리며 이만 글을 마치도록 하겠습니다.

 

[※ 기업개요 ]

아발론베이 커뮤니티즈(아발론베이)는 미국의 부동산투자신탁(REIT) 회사이며, 미국 북동부, 지중해 연안, 북서부 태평양 연안, 남·북부 캘리포니아 지역 내 고가 아파트 단지의 개발, 재개발, 매입, 관리 사업을 주력으로 삼고 있다. 

아퀴티 레지덴셜은 1969년 설립된 미국의 부동산투자신탁(REIT) 회사이다. 현재 뉴욕, 보스턴, 워싱턴 DC, 시애틀, 샌프란시스코, 로스앤젤레스 등지의 316개 단지에, 8만 5천여 개 가구를 소유하고 있다. 동사는 2001년 아파트 관련 부동산 회사 최초로 S&P 500에 편입됐다. 

Invitation Homes Inc.는 INVHLP(Invitation Homes Operating Partnership LP)를 통해 운영을 수행하는 부동산 투자 신탁(REIT)입니다. 이 회사는 미국 전역에서 인기 있는 지역에 거주자들에게 주택을 제공하는 임대용 단독 주택을 소유하고 운영한다. 이 회사는 주로 미국 서부, 플로리다, 미국 남동부에서 운영된다. 회사가 주택을 구입, 개조, 임대, 유지보수 및 관리할 수 있는 수직 통합 운영 플랫폼을 보유하고 있습니다. 회사의 사업 활동에는 자산 운영, 마케팅 및 임대, 디지털 마케팅 이니셔티브 및 브랜드, 거주자 관계 및 자산 유지, 투자 및 자산 관리가 포함됩니다. 전국 16개 시장에 약 8만 채의 임대 주택을 보유하고 있다. 회사는 THR 자산 관리 L.P. 를 통해 소유한 자산과 관련하여 모든 관리 및 기타 관리 서비스를 제공합니다.

에섹스 프로퍼티는 미국의 부동산투자신탁(REIT) 회사로 다세대 아파트 단지 부동산의 매입, 관리, 개발, 재개발을 주력 사업으로 삼고 있으며, 주로 캘리포니아 남·북부, 시애틀 도심 등 미 서해안 위주 지역에서 사업을 진행하고 있다. 특별히 현재 규모가 급격히 커지고 있는 IT, 인터넷, 기술 관련 회사들이 실리콘밸리 등이 서해안에 몰려 있어 동사의 자산 가치는 더 오를 것이라 기대되고 있다. 또한 동사는 23년간 배당금을 꾸준히 올려온 것으로 투자자들에게 잘 알려져 있다.

Mid-America Apartment Communities, Inc.는 다세대 중심의 자가 관리형 부동산 투자 신탁(REIT)입니다. 회사는 주로 미국의 남동부, 남서부 및 대서양 중부 지역에 위치한 아파트 커뮤니티를 소유, 운영, 취득 및 선택적으로 개발합니다. 동일 스토어, 비동일 스토어 및 기타의 두 세그먼트를 통해 운영됩니다. Same Store 부문은 최소 12개월 동안 소유되고 안정화된 아파트 커뮤니티를 나타냅니다. Non-Same Store and Other 부문에는 최근에 획득한 커뮤니티, 개발 중이거나 임대 중인 커뮤니티, 처분을 위해 식별된 커뮤니티 등이 포함됩니다. Non-Same Store 및 Other 부문에는 비다중 가족 활동도 포함됩니다. 당사는 미드 아메리카 아파트, L.P.(운영 파트너십) 및 자회사를 통해 약 290개의 아파트 커뮤니티를 소유, 운영, 인수 및 개발하고 있습니다.

썬커뮤니티 주식회사는 완전히 통합된 부동산 투자 신탁이다. 회사는 미국, 영국 및 캐나다에 제조 주택(MH) 및 레크리에이션 차량(RV) 커뮤니티와 마리나(총체적으로 부동산)를 소유하고 있습니다. 353 MH 커뮤니티, 182 RV 커뮤니티, 134 마리나를 포함하여 미국, 영국, 캐나다에 위치한 약 669개의 부동산 포트폴리오를 직간접적으로 소유하고 운영하거나 관심을 가지고 있다. MH 커뮤니티, RV 커뮤니티, 마리나스의 세 부분으로 구성되어 있다. MH 커뮤니티 부문은 개인과 가족에게 저렴한 주택을 제공하는 동시에 특정 편의 시설도 제공합니다. RV 커뮤니티는 다양한 편의 시설을 갖춘 개인과 가족에게 저렴한 휴가 기회를 제공합니다.

UDR, Inc. 는 자체 관리 부동산 투자 신탁(REIT)이다. 당사는 미국에 위치한 대상 시장에서 다세대 아파트 커뮤니티를 소유, 운영, 취득, 개조, 개발, 재개발, 폐기 및 관리합니다. 그 회사의 통합 부동산 포트폴리오는 21개 시장에 위치한 약 165개의 공동체로 구성되었고, 54,999개의 완성된 공동 주택으로 구성되었다. 회사는 동일 상점 커뮤니티와 비숙련 커뮤니티/기타의 두 부문을 통해 운영됩니다.

Camden Property Trust는 부동산 투자 신탁(REIT). 당사와 그 자회사들은 주로 공동주택 공동체의 소유, 관리, 개발, 재배치, 재개발, 취득 및 건설에 관여합니다. 이 회사는 미국 전역에 60,652 가구의 아파트로 구성된 약 178 가구의 다세대 부동산을 소유하고 있다. 이 회사는 약 1,950채의 아파트로 구성된 6개의 부동산을 건설 중이다. 게다가, 그것은 다세대 아파트 공동체의 발전을 위해 다른 토지를 소유하고 있다. 당사의 부동산은 고층뿐만 아니라 중층 건물이나 조경 환경의 2~3층 건물로 구성되어 있으며, 입주민들에게 다가구 임대주택에 공통적인 다양한 편의시설을 제공하고 있다. 그 부동산은 애리조나, 캘리포니아, 콜로라도, 플로리다, 조지아, 노스캐롤라이나, 워싱턴 디스트릭트 오브 컬럼비아 (DC) 메트로, 텍사스 등에 있다.

에퀴티 라이프스타일 프로퍼티즈 주식회사(Equity Life Style Properties, Inc.)는 자체 관리 및 자체 관리 부동산 투자 신탁(REIT)이다. 당사는 제조 주택(MH) 및 레크리에이션 차량(RV) 커뮤니티 및 마리나 내의 부동산 운영 및 주택 판매 및 임대 운영으로 구성된 라이프스타일 지향 부동산을 소유하고 있습니다. 그것은 부동산 운영과 주택 판매 및 임대 운영의 두 부문으로 운영된다. 부동산 운영 부문은 토지 임대 부동산과 주택 매매를 소유하고 운영한다. 주택 판매 및 임대 운영 부문은 부동산에서 주택을 구입, 판매 및 임대합니다. 당사는 미국과 캐나다 전역에 위치한 약 171,248개의 개별 개발 지역을 포함하는 약 449개의 부동산 포트폴리오에 대한 지분을 소유하고 있습니다. 이 부동산들은 35개의 주와 브리티시컬럼비아주에 위치해 있으며, 호수, 강 또는 바다가 있는 약 110개의 부동산과 미국 해안에서 10마일 이내에 있는 약 120개의 부동산이 있다.

아메리칸 홈스 4 렌트는 내부적으로 관리되는 메릴랜드 부동산 투자 신탁(REIT)이다. 그 회사는 단독주택을 임대 부동산으로 취득, 개발, 개조, 임대, 관리하는 데 초점을 맞추고 있다. 회사의 목표는 배당과 자본 평가를 통해 주주들에게 매력적이고 위험 조정된 수익을 창출하는 것이다. 21개 주 내의 대도시 통계 지역(MSA)의 하위 시장에 약 58,993개의 단일 가족 부동산을 보유하고 있다. 회사는 내부 AMH 개발 프로그램을 통해 임대용 주택을 개발하고 MSA의 선별된 하위 시장의 타깃 시장에서 National Builder Program을 통해 타사 개발자로부터 신규 주택을 취득하는 데 초점을 맞추고 있습니다. 회사의 통합 운영 플랫폼은 자산 관리, 인수, 개발, 마케팅, 임대, 재무 및 관리 기능을 제공합니다. 

 

* 기계번역을 기반으로 국문화하여 제공하고 있으나, 번역의 정확성이나 완전성을 보장할 수 없음